全面彻查自建房,释放什么信号?小产权房,可能被“打入冷宫”?
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媒体报道

全面彻查自建房,释放什么信号?小产权房,可能被“打入冷宫”?

发布日期:2022-05-18 22:20    点击次数:63

曾几何时,“小产权房”是数以万计的在大城市买不起商品房又申请不到保障房的低收入群体解决居住问题的“首选”。尤其是2015年-2017年,全国房价轮动上涨,当连三四线城市的房价都补涨到“破万元”一平时,很多人更是视价格便宜、交易简单的“小产权房”为珍宝。

什么是“小产权房”?简单来说就是始终得不到法律层面承认的自建房。百度百科给出的定义是:小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

事实上,过去这些年,很多人都在盼望着小产权房能“早日转正”,虽然在高楼林立的商品房购买者眼中,小产权房廉价且微不足道,甚至有些是破旧不堪的,但是在小产权房购买者眼里,这是温暖的避风港湾,更是一大家子人在大城市安身立命的根本。而且对于绝大多数人来说,仅仅是购买“廉价”的小产权房就已经掏空了他们几乎所有的积蓄。

小产权房什么时候能转正?住建部5月2日释放的信号显示:小产权房,将迎来更严厉的监管。不少专家都解读认为,未来小产权房被“打入冷宫”,未来“转正无望”了。这是怎么回事,到底发生了什么事情?

全面彻查自建房,住建部行动了!

这一切都源于“4·29长沙自建房倒塌事故”。因为这起“自建房倒塌事故”,所以住建部5月1日下午在湖南长沙主会场召开视频会议,部署了“全国自建房安全专项整治”行动。行动的内容中有两点格外值得留意:1、对本地区城市范围自建房进行摸底研判,特别是对经营性自建房及此前农村房屋安全隐患排查整治范围之外的自建房,进行全面彻查,做到不留死角、不留盲区;

2、要研究建立房屋体检制度,强化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋养老金制度,更好解决既有房屋维修资金来源问题。要研究建立房屋质量保险制度,以市场化手段进一步完善工程质量安全监管机制。

在专业人士看来,住建部此次行动,主要是做三方面的工作:1、全面彻查,提前预防。对已经有的自建房,要进行隐患排查,采取措施,提前预防,避免类似惨剧再次发生;

2、出台规范。建立房屋体检制度、房屋养老金制度、房屋质量保险制度等;

3、强化监管。具体而言就是各项政策措施落实到位,尤其是对于发现违规自建房的,应当立刻调查核实,积极处理,对居民负责,同时对城市的发展负责。

全面彻查自建房,释放什么信号?专业人士用一句话总结就是:未来农村自建房、城中村自建房、违建加盖,特别是经营性自建房将迎来更严格的监管。

简单来说就是,从这起事故来看,未来对自建房,尤其是经营性自建房的监管将会前所未有地严厉,原因很简单,这类住房的质量存在非常大的问题——不仅仅涉及建造施工时的不规范,还可能存在偷工减料,违法加盖、违法建设等可能造成严重后果的现象。所以,由此看来,小产权房将迎来更强的监管。这意味着,很多人日思夜想的“小产权房转正”,可能彻底无望了——没有条件更没有理由。

我们举个最简单的例子:2018年笔者的堂弟在农村自建房,当初建房所需要的图纸,这位堂弟是在网络上下载的图片,然后让农村的零散人员凑成的施工队按照图纸进行施工建造。这种图纸,往往注重设计感,效果美观、炫酷,却忽视了基础的房屋结构问题——三层高的楼房,根本没有采用框架作为承重结构。

事实上在现在的很多农村,仍然存有大量的“1+1”住房——以前没有经济条件的时候,自建房只盖了一层,红砖直接垒砌,简单浇筑屋顶后,就入住了。后来随着家里的人员不断增多,房子不够住,很多人大胆地直接在上面加盖第二层。这样的房屋不仅存在严重的质量问题,而且还有随时倒塌的风险。据农村施工队反映,这类住房中的90%以上都出现了外墙开裂、屋顶漏水的情况。

这样的房子全国有多少?据机构不完全统计,截止到2019年底,全国有300万个自然村,数亿栋农房缺乏专业人员的管理。

比农村自建房更离谱的是经营性自建房。《中国青年报》2020年有个报道,揭露了经营性自建房的种种问题。首先,建设全无章法,全凭经营者的喜好和经济条件,条件好的用料好点,条件不好的干脆使用早被市场淘汰的“预制板”建房;其次,无专业设计、施工队无资质、无施工监理单位,长期脱离监管;再者,经营者因为经营需求,还可能会私自加盖。

事实上,这类房子,不光在农村随处可见,哪怕在深圳、上海、北京这样的国际化大都市,也广泛存在。四大一线城市中,拥有“城中村”住房最多的城市就是深圳。据不完全统计,深圳市违法建筑(自建房)约40万栋,建筑面积达4.2亿平方米,占深圳总建筑面积的49.27%。另有数据显示,在2013年深圳城中村自建房的比例就占到深圳整体住房规模的6成以上。过去这8年,深圳城市更新、旧改虽然拆除了一部分,但是相对于存量来说,仍然是微不足道,可能只占到原有量的5%。换句话说,深圳目前市场上,“小产权房”的比例至少在55%左右。

深圳为何拥有如此巨量的城中村自建房?一方面,深圳土地较为稀缺,且地价很高,老旧城中村拆迁成本更高。换句话说,过去这些年,深圳的城市更新速度非常缓慢;另一方面,深圳的很多城市居民为了获得更多的房租收益,不断在原有建筑上加盖、扩建。久而久之便形成了今天“全国城中村之最”的景象。

值得一提的是,2019年中银国际发布测算报告显示,截止到2018年底,全国小产权房面积可能超过70亿平米,占我国城镇住房总面积320亿平米的21.8%左右。

看到这里,很多人第一感觉可能是,小产权房虽然不正规,但它也承载着城市中数以万计人的居住梦想。为什么有人购买小产权房?究其原因,还在于“便宜”二字,在同城市、同地段的条件下,如果普通商品房的价格为2万元,那么小产权房的价格应该在3000元-5000元。所以,从解决居住问题的角度来看,小产权房有其存在的必要和价值。

不过,在北京盛廷律师事务所的律师看来,这类自建房绝对不能予以转正。原因有二:一方面这类自建房未经专业、正规的设计,私搭乱建,用材不合理,大部分都属于豆腐渣工程,基本没有消防设施,安全条件极差,就如同住在一个定时炸弹上面,随时都有垮塌的风险;另一方面,若发生事故,这类自建房逃生疏散非常困难,极易造成群死群伤事故。

事实上,这也是此次住建部开展“全面彻查自建房”行动的“导火索”——未雨绸缪,加强规范,提前预防。

为什么说,住建部“全面彻查自建房”后,小产权房可能“转正无望”,可能被“打入冷宫”?在专业人士刘博看来,主要是两点:第一,自然资源部早就明确,小产权房等不能通过登记将违法用地合法化,该“禁令”不仅有效,而且在住建部行动后,监管还将更为严格。这意味着小产权房可能真的“转正无望”了;

第二,小产权房本来就不能流通,如今又迎来新一轮全面彻查,这意味着未来不管是农村自建房,还是城市城中村住房,亦或是经营性自建房等类型的小产权房,都将在全面彻查的基础上,逐渐退出市场——流通性更差,更加没人愿意买,更加不受待见,未来拆除的可能性也更大了。因此,说其被“打入冷宫”毫不为过。